지난 포스팅에서 알아보았던 특례보금자리론 상환 방법에는 세 가지 방법이 있었습니다. 첫 번째는 원리금균등상환, 두 번째는 원금균등상환, 세 번째는 체증식 분할 상환입니다. 은행에서 일반적으로 대출을 받게 되면 주로 원금균등상환, 원리금균등상환, 만기일시상환, 거치식 상환 방법으로 진행되기 때문에 체증식 분할 상환이 생소하게 느껴질 수 있는데요. 오늘은 체증식 분할 상환에 대해 알아보도록 하겠습니다.
원금균등상환, 원리금균등상환, 만기일시상환, 거치식 상환 비교
일단 체증식 분할 상환을 알아보기 전에 원금균등상환, 원리금균등상환, 만기일시상환, 거치식 상환 방법에 대해 간단히 알아보도록 하겠습니다.
원금균등상환은 대출원금을 처음부터 대출 기간 동안 일정하게 상환하는 방식으로 이자가 점점 줄어들어 시간이 갈수록 상환금액이 감소하는 장점이 있으나 처음에 상환 부담이 있는 단점이 있습니다.
원리금균등상환은 대출금 만기일까지의 원금과 총이자를 합하여 대출 기간 동안 1/n하는 방식으로 상환금액이 일정하여 계획을 세우기 좋다는 장점이 있으나 초기 상환 부담이 큰 단점이 있습니다.
만기일시상환은 대출 기간 동안 이자만 납부하고 만기에 일시적으로 상환하는 방식으로 조기상환 부담이 적지만 이자가 높고 일시 상환 시 부담이 있다는 단점이 있습니다.
거치식 상환은 거치 기간은 이자만 내다 거치기간이 지나면 원금과 이자를 갚는 방법으로 만기일시상환만큼은 아니지만, 이자가 높다는 단점이 있습니다. 그렇다면 체증식 분할 상환이란 무엇일까요?
체증식 분할 상환 의미
특례보금자리론을 받을 수 있는 자격이 된다면 무조건 체증식 분할 상환을 선택해야 하는데요. 그 이유는 차근차근 설명하겠습니다.
일단 체증식 분할 상환이 무엇인지 알아보도록 하겠습니다. 간단하게 말하면 초기에는 이자만 납부하고 시간이 지날수록 원금 상환금액이 증가하는 방식입니다.
즉, 대출 초기에는 다른 방식에 비해 상환금액이 이자는 많은 대신 원금이 적고, 대출 기간이 지나면서 원금이 많아지고 이자는 줄어드는 방식을 취하 것으로 금리가 점점 높아지고 인플레이션으로 인한 화폐가치가 하락하는 요즘 선택해야 하는 방식이라고 볼 수 있습니다.
초기 상환액이 적어 유연한 자금 운용이 가능하다는 점이 큰 장점으로 작용할 수 있으나 정책적 금융지원 성격이 강하여 다른 방식에 비해 대출 자격이 까다롭다는 단점이 있습니다.
전체기간으로 계산하면 상환해야 총 납입해야 하는 이자 부담은 높지만, 일반적으로 만기 전에 주택을 매도하고 상환하는 경우가 많고, 10년 이내의 기간이라면 원리금균등상환 방식보다 월 상환액이 적기 때문에 잘 이용하면 투자하기 적합한 상환방식이라고 볼 수 있습니다. 중도 수수료까지 면제되는 점을 생각하면 조건만 통과된다면 이 상품을 선택하는 것이 좋겠죠.
체증식상환 방식 계산기
계산식은 사실 매우 복잡하여 손으로 직접 계산하는 것보다 계산기를 사용하는 것이 훨씬 효율적이므로 계산기를 사용해보도록 하겠습니다.
계산의 편의를 위해 1억으로 정하고 대출 기간은 40년으로 480개월, 그리고 대출금리는 5%로 설정하겠습니다.
1. 원금균등상환
- 월 납입금액 : 208,333원
- 총이자액 : 100,208,333원
2. 원리금균등상환
- 월 납입금액 : 482,197원
- 총이자액 : 131,454,368원
3. 체증식 분할 상환
- 월 납입금액 : 416,667원부터 607,469원까지 체증(평균 512,068원)
- 총이자액 : 145,792,617원
총이자액이 가장 많이 나오는데 체증식 분할 상환이 좋다는 이유가 있나요?
단순하게 상환해야 할 총이자액만을 보면 체증한 분할 상환이 가장 불리해 보이지만, 만약 주택을 매수하고 5년 또는 10년 이내에 주택을 매도한다고 가정하면 이야기가 달라집니다.
10년 후 주택을 매도하고 대출금을 상환하는 경우
1. 원금균등상환
- 120회차까지 총납부액 : 68,802,088원
- 120회차까지 총이자 금액 : 43,802,086원
2. 원리금균등상환
- 120회차까지 총납부액 : 57,863,640원
- 120회차까지 총이자 금액 : 47,687,953원
3. 체증식 분할 상환
- 120회차까지 총납부액 : 52,844,111원
- 120회차까지 총이자 금액 : 49,471,111원
120회차까지 살펴보면 체증식이 매월 상환해야 하는 금액과 총납부액이 가장 적음을 알 수 있습니다. 총이자액은 겨우 1,783,158원밖에 차이 나지 않기 때문에 부담도 가장 적다고 볼 수 있습니다.
금리가 상승하고 물가가 올라갈수록 체증식의 효과는 더욱 커지는데요. 금리가 올라갈 때 체증식 분할 상환의 금리보다 높은 적금에 가입한다면 그 이자율 차이만큼 이익이 됩니다. 또한 물가가 올라간다면 이자 금액에 대한 가치가 낮아지므로 최대한 원금상환을 늦출수록 좋다고 보시면 됩니다.
자세한 상환계획은 다음 파일을 참고해주시면 좋겠습니다.
만약 10년 이내에 매도할 생각이 없어 적은 이자 비용에 높은 가치를 두고 있다면 원금균등상환, 수익이 일정하지만, 자금 여유가 없다면 원리금균등상환을 대출 초기에 상환금액이 적어 재투자로 수익을 보려고 한다거나 금방 주택을 매도할 계획이 있다면 체증식을 선택하는 것이 유리할 것이라고 생각합니다.
오늘은 체증식 분할 상환에 대해 알아보고 이자 계산기를 통해 원금균등상환, 원리금균등상환, 체증식 분할 상환에 대해 알아보았습니다. 많은 분이 다양한 정보를 알고 조금 더 유리한 조건의 상환방식을 선택할 수 있었으면 좋겠다고 생각합니다.
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